Wpisanie hipoteki po zajęciu nieruchomości przez komornika.

Hipoteka w postępowaniu egzekucyjnym.

Jednym z doskonałych narzędzi umożliwiających wierzycielowi zabezpieczenie swoich roszczeń wobec dłużnika jest dokonania wpisu hipoteki na nieruchomości będącej jego własnością.

Wskazać jednak należy, iż tylko wpis dokonany przed zajęciem nieruchomości przez komornika przyniesie wymierne korzyści.

Art 1025 § 1 pkt 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego wskazuje, iż zabezpieczenie wierzytelności hipoteką powoduje, iż wierzyciel uczestniczy w podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z tejże nieruchomości zaspokajany jest w pierwszej kolejności, przed innymi wierzycielami egzekwującymi nie posiadającymi takiego zabezpieczenie.

Zapisy ww. 1025 § 1 pkt 5, budził wątpliwości co do sytuacji w której wpisanie hipoteki następowało, już po zajęciu nieruchomości w postępowaniu komorniczym. Pojawiło się pytanie czy wierzytelność zabezpieczona w takim trybie korzysta z pierwszeństwa przy zaspokojeniu z kwot uzyskanych z egzekucji z nieruchomości.

Rozstrzygając kwestię przywołać należy stosowne zapisy Kodeksu postępowania Cywilnego wskazane w Art 930 który mówi:

§1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

Powstały problem prawny ostatecznie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 7 grudnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 108/06) który w uzasadnieniu wskazał:

…Należy zatem przychylić się do stanowiska, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką przymusową uzyskaną po zajęciu nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego w art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. Wierzyciel, który uzyskał taką hipotekę, może uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, jeżeli spełnia przesłanki określone w art. 1036 k.p.c., a jego wierzytelność zostanie zaspokojona we właściwej dlań kategorii, z pominięciem zabezpieczenia hipotecznego. „

Teza ww. uchwały mówiącą iż: „Do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości, nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.” oznacza że wpis hipoteki po zajęciu nieruchomości nie powoduje „uprzywilejowania” należności zabezpieczonej taką hipoteką, a przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji, wierzytelności zabezpieczone tak ustanowioną hipoteką traktowane będą na równi z wierzytelnościami niezabezpieczonymi

Wpis Hipoteki Umownej.

Wpisanie hipoteki umownej.

Hipoteka jest bardzo użytecznym narzędzie umożliwiającym zabezpieczenie roszczeń wierzyciela. Hipoteka pozwala wierzycielowi na dochodzenie zaspokojenia jego wierzytelności z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Ustanowienie hipoteki umownej wymaga, po pierwsze złożenia oświadczenia woli przez osobę ustanawiająca hipotekę, co ważne musi to nastąpić zawsze w formie aktu notarialnego (wyjątkiem są tu jedynie hipoteki bankowe) art. 245 § 2 kc., oraz dokonania wpisu do DZIAŁU IV księgi wieczystej. W praktyce akt notarialny zawiera także zgodę wierzyciela na ustanowienie hipoteki.

Tego rodzaju wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza tyle, iż bez wpisu hipoteka nie powstaje. Pamiętać jednak należy, iż hipoteka obciąża nieruchomość już od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu we właściwym Sądzie, tak więc ma ona niejako moc wsteczną.

Wniosek o wpis hipoteki umownej składa notariusz sporządzający dany akt. Winien on także pobrać od stron czynności opłatę sądową za wpis hipoteki w kwocie 200 zł. (dwieście złotych), oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.